Après l'article sur ma vision des travaux, je continue sur le même principe. Ma stratégie personnelle consiste à investir dans des immeubles entiers, en mono-propriété, plutôt que dans des lots en copropriété — voici pourquoi.
Ma position de départ : j'évite la copropriété autant que possible
Je conseille à toute personne qui en a la capacité financière de privilégier la mono-propriété. Ça vient de plusieurs frictions que je retrouve systématiquement en copropriété, et que je préfère éviter dès que je le peux.
Pourquoi la copropriété complique les choses, à mon sens
Les coûts sont plus élevés, et les travaux plus lents à se mettre en place. En mono-propriété, je décide seul et j'agis. En copropriété, chaque travaux d'ampleur passe par une assemblée générale, un vote, des délais — et généralement, un budget plus élevé qu'en gérant soi-même le chantier.
Le conflit d'intérêt du syndic sur les travaux. Dans beaucoup de copropriétés, le gestionnaire perçoit une commission calculée sur le montant des travaux votés. Autrement dit, plus les travaux coûtent cher, plus sa rémunération est élevée sur cette mission — une configuration qui, à mon sens, ne pousse pas naturellement à la maîtrise des coûts.
Les conflits entre copropriétaires. Certains refusent des travaux pourtant nécessaires par souci d'économie à court terme, d'autres au contraire votent des travaux plus ambitieux que nécessaire. Dans les deux cas, vous n'avez pas la main : votre budget et votre calendrier dépendent d'un vote collectif, pas de votre seule décision.
L'impact des autres lots sur la valeur de votre bien. Vous pouvez soigner votre propre lot, sélectionner des locataires sérieux — si le voisin du dessus loue à des locataires bruyants ou peu soigneux, ou dégrade les parties communes, ça rejaillit directement sur l'attractivité et la valeur de votre propre investissement, sans que vous puissiez y faire grand-chose.
La location courte durée (type Airbnb) est plus compliquée. Faire de la location saisonnière en copropriété nécessite généralement l'accord de l'assemblée des copropriétaires, ce qui peut être refusé ou devenir une source de tension durable avec le voisinage.
Si vous n'avez pas le choix d'investir en copropriété
Pour un premier investissement, la mono-propriété (un immeuble entier) n'est pas toujours accessible côté budget — beaucoup de primo-investisseurs achèteront un lot en copropriété, et c'est parfaitement raisonnable. Dans ce cas, quelques vérifications sont indispensables avant de signer :
- Épluchez les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour repérer des travaux déjà votés ou en discussion (une façade ou une toiture à refaire représentent des montants lourds, souvent plusieurs milliers d'euros de quote-part par lot)
- Vérifiez le niveau du fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR) pour évaluer la capacité financière de la copropriété à absorber les futurs chantiers sans appel de fonds brutal
- Regardez l'état général de l'immeuble, pas seulement votre lot — c'est souvent là que se cache la vraie mauvaise surprise budgétaire
Ce que je recommande, concrètement
Si vous en avez la capacité, je pense que la mono-propriété mérite d'être sérieusement envisagée, même si ça veut dire viser un bien plus modeste ou une zone géographique différente. Si la copropriété reste votre seule option réaliste pour démarrer, ce n'est pas rédhibitoire — mais les vérifications sur l'état de l'immeuble et son fonctionnement collectif deviennent alors aussi importantes que le diagnostic du logement lui-même.
Vous hésitez entre un lot en copropriété et un immeuble entier pour votre projet ?
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